sharmine

經絡按揭轉介首席經濟分析師,擁有加拿大多倫多大學榮譽學士學位,了解本港及環球經濟,多角度探究財經市場。

 

 

樓價企穩 H按P按息差拉闊

近日銀行一個月期的拆息顯著回落,二月份已連續七日拆息維持在0.57水平,最新報0.53,隨著銀行按揭市場越趨激烈,預料銀行會再推優惠搶市場佔有率。

一手新盤吸引 銀行調低按息吸客

樓市在去年政府加辣後,樓市一度冷卻,發展商暫停推出新盤,年尾再有美國聯儲局加息1/4厘,更預告今年可能會加息三次,但無阻買家入市信心。

居屋按揭

居屋的定價,約是市價的六、七折,對於預算資金較少的年輕人,不失為一個上車的選擇。購買居屋與買私樓無異,同樣可以做按揭上會,但其實居屋按揭的成數、供款計劃及還款年期,與私樓不同。

辣招影響料樓市價升量跌

自從港府實施新辣招及美國聯儲局宣布加息後,樓市表現兩極,根據差餉物業估價署數據顯示,私人住宅樓價已經連升八個月,部分私人屋苑樓價更屢破新高,可見樓價未有因為辣招而下跌。

樓市加辣成交跌近四成

辣招實施即將滿月,差餉物業估價署公佈的私樓價格指數繼續有升無跌,與去年高位相約,金管局公佈的新取用的按揭貸款額申請宗數亦只是稍微下跌,兩項數據都未能反映辣招對市場的影響。

發展商抗辣招 一手樓仍具吸引力

自2012年買家印花稅推出以來,已有發展商向買家代繳印花稅的7成,如今印花稅再加辣,個別發展商隨即接招,向買家全數回贈15%印花稅,令買家無後顧之憂。

新辣招對樓按市場的影響

港府為抑壓樓市風險,針對投資買家,宣佈住宅物業買賣印花稅,不論樓價,凡購買第二個物業,劃一徵收15%從價印花稅。此舉相信可抑壓投資買家的購買慾,需求減少,預料樓價亦有下調空間。

息口續創新低 供樓成本低

持續多年的極低按息水平,令「供平過租」成為置業的支持因素,再加上近年租金持續上升,很多最終決定「上車」的市民也是因為現時利息開支相對低的資金環境。

樓按市場成交上升

按揭數字全方位上升,當中各種按息計劃中,以H按最受歡迎。H按使用率創歷年新高,達93.4%,相信H按使用率更有機會挑戰95%。

樓價回升 中小型樓盤主導市場

從買家做按揭方面而言,以中小型樓盤做按揭的門欖較大型盤低。許多銀行亦看準旺市而爲新樓提供優惠H按,並大大降低門欖至200萬即可入場。

美國年底加息 本港有條件延後跟隨

聯邦儲備局公開市場委員會會後聲明調高利率的理由已經更充分,市民顧慮加息對供樓負擔的影響,其實即使美國年底加息,相信本港仍有條件延後加息。

加息升溫 置業者防範招數

隨着樓市旺熱,銀行力爭生意,陸續湧入『按息戰』,推出最優惠H按計劃,息率低至H+1.4%。經絡按揭轉介研究部的經絡按息亦處於低位,由本年初2月的2.052%,每月驟降至上月的1.770%。

減短按揭年期 可暫緩2047年地契危機

香港大部分物業的地契年期至2047年6月底,加上,金管局於2012年9月起收緊按揭年期上限為30年,因此,還剩四個月踏入2017年,市場紛紛揣測2047年地契政策之發展。

按揭宗數連續五年低於萬宗

資料顯示,銀行承做現樓按揭宗數於近60個月均低於一萬宗。7月宗數為6,073宗,雖屬5年內中位數偏低的水平,但預料下半年開始將有上升趨勢。

全年新取用按揭額料減30%

踏入下半年,發展商正醞釀推出多個大型新盤,新盤大戰即將開鑼,續以加佣、稅項回贈、高成數一按等作招徠,預期按揭貸款進一步回穩。

樓價下跌 按保需求增

根據經絡按揭轉介研究部及香港按揭證券有限公司數據顯示,6月新批出按保貸款1,493宗,連續第4個月上升,涉及金額按月增加5.6%,創12年3月後的51個月新高。

按揭申請料重上萬宗

下半年本港可推售的新盤超過1.8萬伙,發展商料將進一步減價及谷佣,而銀行維持積極的放貸態度,或將帶動按揭貸款繼續回升。

8成業主寧借30年

金管局公布4月份平均按揭貸款合約期為310個月,按月急增半年,貼近去年2月錄得的歷史高位26年,令市場憂慮一眾業主因怕日後供樓負擔過大而拉長年期。

按揭計劃應該點揀?

現時香港按揭計劃主要分為浮息(P按/H按)及定息兩類,置業人士應按個人需要、負擔能力及市況發展來選擇,其中P按利率較為穩定,亦都較為普及。

購買力重回二手市場

隨着二手減價盤湧現,而新盤貨尾供應增加,一手銷售亦見放慢,今年首季一手物業佔市場比例回落至30.5%,創11季新低。

換樓人士最新須知

DSD自2013年2月開始實施,但只要是首次置業的香港永久性居民、或者是換樓以取代一個原有唯一的住宅,兩個情況皆可獲得豁免及退稅。

車位成交有望回升

首季每月一、二手住宅註冊量均不見三字頭,較以往五、六千宗水平為低,直到4月份才重返四千宗以上。相比之下,車位買賣表現更有睇頭。

負資產宗數創5年新高

截至今年3月,樓價已較去年8月高位累跌12.2%,預期負資產個案仍會增加,倘若今年全年樓價下跌1成,屆時負資產宗數料達1,200宗。

宜放寬細價樓印花稅

近月樓價已經持續下跌,但三辣招稅及壓力測試仍阻礙不少買家入市,政府應考慮開始逐步放寬樓市逆周期措施,以免樓市流轉過慢而不健康。

延長定息優惠期吸客

復活節長假後見本港樓市逐漸改善,銀行趁小陽春減按息搶按揭生意,料將刺激買家入市,更不排除銀行將延長優惠期。

小陽春帶旺一手樓價

春節傳統淡季過後,樓市氣氛稍為回暖,二手減價出貨成交亦增加,而銀行更減息吸客以保持競爭力,預期樓市小陽春將反映在次季按揭數字上。

按息續處低位難再減

目前按息已處於接近歷史低位,相信未來進一步下調的可能性較低,若推出較長年期定息按揭計劃,反而可吸引一班追求固定供款的上車客。

內地客專吼細價新界樓

內地客在港置業及辣招稅成交個案亦創新低,細價樓成為內地客追捧對象,其次為500萬至1,000萬元物業佔36.4%。

選定息計劃抗加息

最新H按息率由H加1.7厘,調底至H加1.6厘,是次新按息率將會維持一段時間,以保持銀行之間的競爭力,往後不排除將延長定息優惠期。

新資助房屋吸引力大減

新居屋買家要考慮,是次房委及房協推出的資助單位之售價會否下調,因涉及樓花期逾兩年的項目,若樓價於未來進一步向下,銀行估價或會不足。

安老按揭研拓至資助房屋

財政預算案除繼續增加土地供應外,建議按證公司擴展安老按揭計劃,涵蓋未補地價的居屋或房協資助單位相信有助長者「套現」 。

短期「撤招」不可能

政府對增加供應之目標明確,惟在管理需求措施方面卻不見調整,「減辣」、放寬樓控措施等均未有提及,可見短期內要「撤招」更是不可能。

話你知轉按3大好處

拆息抽升之下,業主應重新審視按揭計劃,若仍採用無鎖息或舊鎖息上限的H按計劃,又或者發現市場有較優惠的計劃,不妨考慮轉按。

預鬆首期 免變負資產

今年樓價料將向下調整約10%,同時負資產個案將會逐漸增加,風險上升,建議不宜借太盡及預留資金作填補差價,以免大失預算。

股市波動 多按盤有難

近期樓價的調整幅度,並不足以令大量業主變成負資產,惟港股如此波動之下,不排除有部分業主出現短期資金周轉問題,同時持有大額豪宅物業及高風險投資產品,一旦資金被綁便可能影響供款。

有鎖H按助降低風險

預期美國聯儲局今日宣布再次加息的機會不大,對採用有鎖H按計劃之業主的影響十分輕微,若無鎖或舊鎖息上限的H按計劃,可以考慮先行轉按。

歐美貨幣政策分化

中國經濟增長速度放緩,人民銀行多次降準;歐元區經濟持續低迷及通縮風險加大,令市場憂慮歐美貨幣政策的分化,將引致大量資金流竄,為全球經濟帶來風險。

負資產繼續保「零」

本港樓市泡沫問題再受關注,但供樓負擔比率仍不足五成,負資產住宅按揭貸款個案已連續四季絕跡市場,相信「泡沫化」甚至爆破的機會不大。

港今年樓價料跌一成

香港方面,多年的低息時代亦即將過去,業主應有準備,16年按息有機會見3厘水平,加息或多或少會令二手業主擴大議價空間,明年整體樓價料有約10%的跌幅。

2015年最具影響力按揭新聞

經絡按揭轉介於Facebook全民投票,選出2015年「經絡十大樓按新聞」選舉,結果出爐,第1位為「金管收緊按揭」,投票結果反映樓市政策仍然主導大市。

居二成交創新低

根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據,居屋第二市場成交已連跌5個月,11月份更跌穿200宗,冷清情況有如私人住宅二手市場,相信居二市場購買力亦將轉移至一手資助房屋。

加按活動未受影響

按揭息口仍處於低水平,較私人貸款吸引,因此仍吸引不少業主選擇加按套現,以作備用資金及其他用途。惟業主需考慮樓價逆轉及加息的影響,加按會令還款支出增加。

高成數按揭搶客

近期發展商均以減價及高成數一按作招徠,一手市場保持暢旺,如十一月十四及十五兩日,一手共沽超過500伙,成為今年四月份股災後新盤銷情最佳的周末。筆者認為,「高成數一按」介乎「按保」及「二按」之間...

白居二或未如預期

新一輪「白居二」已於十月底攪珠,是次2,500個名額最快明年初可以入市,政府將申請資格(收入及資產限額)調升,令受惠人數增加,但觀乎近月二手居屋市場表現淡靜,十月份註冊量錄得歷史新低...

車位按揭大不同

車位市場供不應求,並延續去年的拆售潮,雖然近月二手樓市吹淡風,不過車位成交依然頗有睇頭,今年首十個月註冊量已多於去年全年水平,成功創出三年新高。相比住宅物業,車位入場費較低,實力雄厚的買家可一次過付清...

安老按揭申請驟增

按揭證券公司於2011年推出安老按揭計劃(過往稱為逆按揭)協助長者「套現」,長者可於固定年期內(10年、15年或20年)或終身每月收取年金,亦可提取一筆過貸款以應付特別需要。今年初按證公司就此推出四項優化措施...

按保與二按有別

有見近期高成數按揭貸款比例上升,有記者朋友問筆者貸款是否都來自發展商推出的「一按加二按」,事實上,為了減低首期開支,當中亦有置業人士採用按證公司的按揭保險貸款計劃...

美加息初期衝擊有限

美國宣布暫不加息,反映聯儲局對全球經濟復甦及通脹表現仍有保留,即使年內加息,料步伐循序漸進。根據經絡按揭轉介9月份問卷調查結果顯示,市民對息口走勢的關注度較去年有所增加...

內地客買少見少

黃金周整體內地訪港旅客上升,但旺丁不旺財。另一方面,中港兩地股市自六月起出現大調整,某程度上影響內地資金流入本港樓市,內地客佔比持續下跌...

撻訂反映業主看淡樓市?

第三季向來是傳統樓市旺季,因此不少發展商趁勢推出多個新盤應市,銷售反應相當不俗。日前有個別新盤出現少量撻訂個案,引起市場關注,認為是淡市訊號響起...

另類盤有利有弊

市場上最近出現另類盤成交,由於普遍叫價均低於市價,所以當中不乏捧場客。不過,這類物業承按較一般私人物業難,買入前應慎重考慮...

資助房屋業主補地價誘因不足

按揭證券公司早前推出「補價易貸款保險計劃」,以增加資助房屋在市場上的流轉,但筆者認為現時資助房屋的業主補地價誘因不足,相信計劃普及化需時...

新盤即供及建築期付款須知

踏入下半年,新盤大戰開鑼,發展商趁收緊按揭措施威力略為淡化,積極推出新盤吸客,與此同時,資助房屋亦一浪接一浪推出市場,料凍結二手市場購買力…