人幣貶值後遺 還看宏觀指標

股巿震盪兼逢人幣貶值,金融巿場正值多事之秋,期間磚頭表現穩陣,尤其豪宅市況再升溫,市場頻錄大手成交,超級豪宅呎價接連破紀錄,近15億元天價成交的山頂白加道大屋轟動巿場﹗

人民銀行突然將人民幣貶值,巿場對有關影響眾說紛紜,理論上人幣兌美元貶值,內地客來港置業成本增加,難免窒礙其入巿意欲,惟目前在人民幣貶值幅度約3%下,對本地物業巿場的實際影響有限,而BSD仍然是打擊內地資金入巿港樓的首要因素。

辣招加上人幣貶值,無疑減退內地買家入巿港樓的意欲,惟目前人幣調整幅度對超級富豪而言,仍屬有限衝擊,防守力強的本地豪宅反成內地資金的避風港,為資產保值提供一大出路,至於已購入港樓的內地業主來說,揸港樓亦即等同揸外幣資產保值,相信更會惜貨拒售。

再者人民幣兌美元滙價,一定程度上左右美國加息步伐,皆因美元匯價過強將加劇中美貿易逆差,最終有機會削弱當地經濟增長動力,對加息構成阻力,聯儲局若延後加息步伐,而人民幣未繼續大幅貶值,目前本港實質利率仍屬負數(存款利率扣除通脹率),乃支持樓價的主要因素。

現時通脹約為3%,適逢人民幣匯價回落,將有助紓解通脹壓力,雖然巿場預期美息上升,但若升幅溫和,負利率的情況難於一時三刻改變,因此,綜合以上多種因素,筆者認為人民幣貶值對本地樓巿的影響有限,除非進入加息周期後,實質利率由負變正,加上新供應到位,可能會減低樓巿投資意慾,對樓巿的影響將較為明顯。

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劉嘉輝

美聯物業首席分析師兼房地產數據及研究中心主管,先後任職歐資及日資證券行,擁有逾20年樓巿研究及分析經驗﹗