按揭計劃應該點揀?

現時香港按揭計劃主要分為浮息(P按/H按)及定息兩類,置業人士應按個人需要、負擔能力及市況發展來選擇,以下筆者就為大家分析該如何選擇。

最優惠利率(P按)是以最優惠利率(P)為按揭利率基準,按揭利率較為穩定,亦都較為普及,幾乎所有銀行都有提供這類按揭產品。現時P按分為「細P」(5%)及「大P」(5.25%),使用「細P」有滙豐銀行、恒生銀行、中國銀行及南洋商業銀行,其他銀行或金融機構則使用「大P」。根據經絡按揭轉介研究部及金管局4月數據,P按實際息率為2.15厘(P-2.85%/P-3.1%),已維持於此水平4年,可見P按適合謹慎型客戶,或者喜歡每月開支較有預算的客戶,現時有7.5%業主採用。

銀行同業拆息(H按)則以銀行同業拆息(H)為按揭利率基準,可選擇1個月及3個月銀行同業拆息計算(6月8日:0.23%及0.53%),按揭利率較波動。根據經絡按揭轉介研究部及金管局4月數據,H按實際息率為1.93厘(H+1.7%),但隨着近期銀行推出更低的H按計劃(H+1.6%/ H+1.5%)吸客,若以6月8日銀行同業拆息計算,市場上的H按息率低見1.73厘,較P按的2.15厘,慳息高達0.42厘。雖然H按適合進取型客戶,或者有能力承受較高利率風險的客戶,但近年H按提供P按利率上限保障,有助減低按息抽升風險,所以現時有84.2%業主採用。

定息按揭計劃(定按)可於指定期內鎖定按息及供款,但並非所有銀行都有提供這類按揭產品,近期有個別銀行推出首年定息1.8厘,其後低至H+1.6%、上限低至P-3.1%的定按,具相當的吸引力。定按適合謹慎型客戶,或者喜歡於指定期內穩定每月供款的客戶,雖然2014年3月至2015年6月期間的使用比例是零,不過因有助對抗突如其來的加息,現時已有8.3%業主採用。

存款掛鈎按揭計劃(Mortgage-Link)提供與按揭利率一致的存款利率,遠高於現時一般銀行僅0.01厘的活期存款利率,但並非所有銀行都有提供這類按揭產品。Mortgage-Link戶口適合資金充裕型客戶,雖然後備資金充裕,但仍希望同時賺取較高存款利息。舉例說明,若400萬元物業承造六成按揭,貸款額240萬元,還款期30年,以H按實際息率1.93厘計算,每月供款8,787元,全期按揭利息支出763,173元;若同時於Mortgage-Link戶口每月存款5,000元,全期儲蓄利息收入240,620元(一般戶口:2,711元),換言之全期淨利息支出減至522,553元。

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劉圓圓

經絡按揭轉介首席經濟分析師,擁有加拿大多倫多大學榮譽學士學位,了解本港及環球經濟,多角度探究財經市場。