資助房屋業主補地價誘因不足

近年資助房屋成為市場追捧目標,資助房屋當中,以居屋市場特別受歡迎。根據經絡按揭轉介數字顯示,去年二手居屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊量佔二手住宅比例升至12%,今年截至8月份,二手居屋佔比雖然減少至10.3%,但仍維持雙位數高水平。按揭證券公司早前宣佈與八間銀行合作,推出「補價易貸款保險計劃」,以增加資助房屋在市場上的流轉,及為有意在公開市場出售或出租其資助房屋的業主提供多一個融資方案作補地補。雖然業主透過上述計劃,可將其資助房屋用作抵押品借取貸款,繳付補價後可靈活地運用單位,但筆者認為實際上現時資助房屋的業主補地價誘因不足,相信計劃普及化需時。

業主補地價誘因不足原因有三:

  1. 資助房屋普遍以折扣價出售,因此業主如要將物業在自由市場出售、出租或進行融資,必須先按折扣率向政府補回差價,樓價越高,需補回之差價相對越大,因此在樓價高企的情況下,業主補地價的意欲不大。再者,2012年及今年均推出「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家的臨時計劃」(簡稱「白居二」),名額數以千計,並出現超額認購逾10倍情況,合資格人士可選購房委會或房協之未補價居屋,間接為資助房屋業主增加出售物業的渠道,因此資助房屋業主更缺乏補地價誘因。根據房委會數字顯示,2015年截至7月份,居屋補地價宗數只有701宗,佔全港25萬個未補地價居屋總數不足3%。
  1. 貸款人雖然可選擇以定息或浮息計劃支付利息,不過定息30年之息率為5厘,其後為P減2.5厘(P=5.25厘),實際息率2.75厘,至於浮息計劃息率同為P減2.5厘,即實際息率2.75厘,高於現時市場最優惠按揭息率達50點子,令貸款的誘因進一步減少。
  1. 「補價易貸款保險計劃」無疑可給予資助房屋業主多一個選擇,然而計劃涉及按揭保費,而且條款比較複雜。舉例,按揭證券公司會參考安老按揭計劃,向居屋或夾屋業主提供一筆過貸款,作補地價用途,然而參與計劃的業主在補地價後單位只能用作出租,如果出售單位或將單位轉名,需要即時還款,以及申請人或有年齡限制等,因此筆者相信,計劃要在市場普及化仍需要一段時間,短時間內的吸引力未必顯著。
分享:

劉圓圓

經絡按揭轉介首席經濟分析師,擁有加拿大多倫多大學榮譽學士學位,了解本港及環球經濟,多角度探究財經市場。