息魔不可怕 經濟前景「睇住呀」

美聯儲議息揭盅，雖然暫時未出招，但年底前加息警號仍然響亮，樓價轉角預期升溫，連金管局陳總都不忘現身高呼「睇住呀﹗」。事實上，息魔「狼來了」多時，相信大家或多或少對其來襲都有一定心理準備，巿民真正關心的，是樓價何時轉勢。

當下聯儲局面臨其中一個阻力是，美國加息會否引發新興市場動盪，然而利率倘不再正常化，當美國經濟出現問題，便難以靠調節利率去維持經濟穩定，因此可以預視加息周期不遠矣，惟預期初階段幅度及速度皆趨向溫和。

翻查歷史，過往廿多年，美國經歷3次加息周期，每次加息均對本港樓價影響不盡相同。首次(94至95年)及最近一次(04至06年)，美國首次加息後的3個月，本港樓價繼續升；第2次(99至00年)首次加息後的3個月則見回軟，而當時樓價下挫是受到通縮及後八萬五時期供應大增兩大因素左右，意味加息並非決定樓價升跌的唯一因素。

預期是次加息，在美國經濟復甦緩慢之下，幅度及速度皆未及過去，特別通脹維持於2%至3%，實質利率仍維持負數，而新供應雖陸續湧現，但與「八萬五」不能相提並論。是次加息幅度若介乎四分一厘至半厘，對樓巿的實際影響不大，一手巿心理影響為主，二手業主料減幅不大，除非本港的負利率情況改變，否則業主未有財政壓力去沽貨。

然而，大家不可忽略本港經濟環境的變數，倘零售業持續走淡，一旦爆發裁員潮，屆時樓價下調風險增加，預期美國開展第二次加息後，意味確認加息周期開始，對樓巿的實質影響將陸續浮現。在此不忘提醒大家，買家入巿前宜考慮加息因素，預算首期及供款比率。