安老按揭申請驟增

按揭證券公司於2011年推出安老按揭計劃(過往稱為逆按揭)協助長者「套現」，長者可於固定年期內(10年、15年或20年)或終身每月收取年金，亦可提取一筆過貸款以應付特別需要。今年初按證公司就此推出四項優化措施，包括可抵押多於一個物業、共同借貸人增至三人、接受額外抵押個人壽險保單，以及抵押物業不需作為借款人的主要居所。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊署數據，今年第三季銀行承做安老按揭宗數按季急升47.9%至71宗，按年更大升86.8%，筆者料升幅除了與優化措施有關外，亦有可能因申請人認為樓價見頂，趁機鎖定年金以應付現金需要。

過去安老按揭每季普遍只有三、四十宗，平均每月年金徘徊一萬多元水平，規模有限的主要原因不外乎年金對生活費補助不明顯、長者擔心物業抵押後不能留給子女、銀行利息(P減2.5%)將會滾存到出售物業時，以及牽涉各項開支(按揭保費、輔導費、法律費用及手續費)。經絡按揭轉介研究部及按證公司數據顯示，安老按揭推出至今累計申請999宗，最多人採用終生每月收取年金(41%)，其次為10年年期(13%)，而平均物業估值徘徊於300至500萬元。由於終生年期變數較少，所以較其它年期受歡迎，而當計劃終止時，繼承人可優先全數清還貸款以贖回物業，若選擇不贖回，銀行將出售該物業以償還貸款並歸還餘額。因申請安老按揭時的物業估值，會影響申請人的每月年金及一筆過貸款上限(上限為貸款年金現值的90%)，而銀行估價亦存在差異，故筆者建議要貨比三家。

近日房協與按揭證券公司聯合向「雋悅」的準租戶提供安老按揭，讓租戶可透過安老按揭的一筆過貸款，繳交雋悅的租住權費(按年齡設價單，如80歲初步入場租住權費300萬元)，並容許將其抵押的住宅物業出租，從中賺取租金收入作生活費。雖然長者毋須賣樓套現，而且入住雋悅可得到為長者而設的各項醫療、護老、休閒等設施，不過若抵押的物業價值較低，所得之一筆過貸款額有可能不足以全數支付雋悅的租住權費，甚至因已經提取上限而每月未能領取每月年金。舉例一位70歲的長者抵押其450萬物業(預計其「雋悅」租住權費會高於300萬元)，最多可獲一筆過貸款194.97萬元，或終生每月年金13,950元，若縮短年期至10年，每月年金增至22,950元。換言之，即使該長者放棄收取每月年金，而一筆過提取上述的194.97萬元，該貸款亦較租住權費少。再者，雋悅並非資助房屋，租戶若分期付租住權費，房協亦將在過程中收取利息。