樓價調整抵銷加息 「計掂數」仍可上車

期待已久的畫面出現！美國聯儲局於2015年最後一個月宣佈上調聯邦基金利率1/4厘，結束七年零息環境，市場憂慮本港銀行跟隨加息，將對樓價構成減價壓力。近日不少傳媒報導業主降價求售的消息，更鼓勵準買家大膽還價一至兩成，彷彿減價促成交易已成加息後的樓市新常態，究竟現在是否入市好時機？

樓市醞釀轉角，站在投資角度，假如物業租金回報率扣減按揭利率後，實際回報率不足3厘，同時又要承擔物業貶值風險，坊間或許有更佳回報的投資選擇。然而站在自住角度，尤其曾經錯失入市良機的上車客，以及在樓市升途中段落車的換樓客，趁樓市調整之勢，如果成功大膽還價，在本港銀行尚未加息之前「計啱數」趕上低息尾班車，伺機入市亦未嘗不可。

最主要原因，美國加息塵埃落定，後市明朗化，聯儲局是次加息幅度相當溫和，亦屬預期之中，即使本港銀行跟隨，料調升幅度相若，對比90年代，供樓仍然划算。舉例每100萬元貸款額，分30年攤還，假設明年本港加息2次，每次0.25厘，新造按揭利率由2.15厘加至2.65厘，月供為4,030元，當中有46%為本金，其餘為利息開支；即使加息3次至2.9厘，每月供款仍有43%屬於本金；對比90年代，當時按揭利率高逾10厘，以同一筆貸款金額計算，月供需要高達8,000元以上，而當中本金僅佔5%，換言之近95%為利息開支，在息除本減的情況下，即使本金比例會按年持續增加，業主可以「落袋」的本金仍然少之有少，因此當年供樓常有「供極都唔入肉」之說法。

筆者認為，低息時代可遇不可求，現時只要樓價調整5%，基本上已經抵銷加息1/4厘的供樓支出影響，如果樓價調整10%，加息因素對供樓的影響幾乎不存在。有意置業的人士明年不妨多做功課，多睇樓，遇到心水筍盤出現，大膽還價隨時一撃即中。