減短按揭年期 可暫緩2047年地契危機

面對本港住屋成本持續上升的情況，置業安居是很多香港人的目標之一，但到了2017年，希望置業的準業主或許會多了一重擔憂, 就是所謂的「2047年地契危機」。香港大部分物業的地契年期至2047年6月底，加上，金管局於2012年9月起收緊按揭年期上限為30年，因此，還剩四個月踏入2017年，市場紛紛揣測2047年地契政策之發展。若銀行考慮地契直至2047年的有效年期，2017年7月起的最高按揭年期或會隨之收緊，市場對此的關注程度亦逐漸升溫。

關注地契議題的市民主要憂心業權未必得到保障，在供樓以外，買家可能需另付一筆補地價的費用，加上按揭上限逐年倒數，這對步入「上樓年齡」的八十後及九十後亦形成某程度的壓力。

但其實香港回歸前亦曾面對過地契年期問題，對按揭業務而言，當中只牽涉輕微的技術性及法律問題，未有衍生重大憂慮。事實上，香港過去亦不乏土地面臨到期的例子。以九龍倉海運大廈土地為例，1968年政府批出該地，而對上一租約於2012年到期。在2004年，九倉曾向政府提出續期，但事件擾攘至2012年，政府才宣布接受九龍倉以79億元，並每年向政府繳付大廈地差餉租值的3%地租, 續租21年。地政總署表示土地契約到期時，一般需要為土地繳交地租，以延續土地使用權，但部分超過 2047 年期的地契，現時則未有對應的政策。

對此備受關注的話題，筆者認為2047 年後香港政治上何去何從暫時未有定論，政府現時對土地年期的政策仍存在很多未知數，未有實質對2047年地契之政策，所以現階段預期對按揭市場的影響並不大。按揭借款因素主要依照客戶個人的供款能力，況且，30年的按揭年期雖則令2017年顯得較敏感，但預測銀行或客戶甚至可稍稍調低按揭年期至29或28年，而此舉對利息支出亦影響不大。例如以五百萬物業為例，按揭年期調低至29或28年對於每月供款的影響只是每月三百至五百元的差別(見表一)。

表一

舉例：

按揭年期主要按個人歲數或樓齡而定。一是供款人的年齡加上供款年期的總和，二是樓齡與供款年期的總和，現時普遍銀行對這兩項計算的上限都是70年。舉例，35歲的李先生希望買入一個樓齡25年的單位，並計劃申請30年按揭貸款，以李先生的年齡加上供款年期為65年，樓齡加上供款年期是55年，故仍未超出上限，符合申請條件。