換樓之先買後賣

美聯布少明兄請我出席10月底舉行的一個講座，主題是怎樣換樓？其實，換樓不外乎先買後賣，或者先賣後買。我相信大多數人都會採取先買後賣，方法正確，但仍然要懂得執行，才不會在換樓過程中太狠狽。我認為採用這種方法的人大多數是睇好樓市，他們才會有換樓動機。嚴格來說，他們也是買樓，是買新樓比舊樓多出的面積。不過，他們在換樓過程中可能出現小小失誤，就是買入新樓之後就遲遲不肯放售原有物業，希望樓價繼續上升，以從出售舊樓當中得到更大利潤，但這個如意算盤很多時都打不響。

以往，就算如意算盤打不響也不要緊，可以利用舊樓向銀行借短期貸款，用作新樓的首期，但現在這種方法行不通，因為銀行再不能夠提供類似短期貸款。此外，剛買入的樓宇屬於第二個物業，買家是很難申請到足額按揭，但又不能放售新樓，因為要付SSD。因此，我認為現在「自買後賣」換樓的人，當買入新樓之後就要立刻出售現在持有單位，如果新樓還未入伙，可以要求售後租回作為賣樓條件之一，雖然有可能賺少一點，但這是一個安全方法。