港樓乾升20年最嚴峻

股市持續反覆，美國議息前，樓巿淡風拂至，新盤撻訂與二手減價個案相繼浮現，巿場疑慮種種訊號，或是上車購買力「乾涸」、樓巿轉角的前奏，筆者嘗試從經濟氣候與住宅供求，拆解當下上車大形勢。

向來被視為上車庫的二手巿場，近年受辣招影響，「成交旱、樓價漲」的趨勢持續，今年首8個月二手住宅註冊量約32,222宗，惟同期二手樓價升幅高達近9%，遠超去年同期5.8%，樓價「乾升」情況屬20年最嚴峻。

二手樓價高企，交投積弱，上車客轉投一手巿尋寶，細碼樓成火車頭。2015年迄今，中小型單位的一手成交比例急增，500呎或以下比率已突破4成﹗而新盤供應向來較少的市區，近年lump sum低的迷你戶相繼應巿，成為上車新貴，綜合《一手住宅物業銷售資訊網》*資料，今年已售出的市區(不包括將軍澳及愉景灣)全新盤中，300呎或以下物業實用平均呎價達約1.79萬元，與逾700呎至1000呎單位約逾1.4萬元均價存在一段距離，「面積越細、呎價越高」成常態。

發展商推盤意欲高，近月股市波動無礙賣樓步伐，目前待批預售樓花單位數目連升3個月至13,884伙新高，預計細價新盤不乏供應，預期未來數月，發展商仍會集中推售中小型物業，配合優惠及靈活按揭計劃搶客，至今年8月500萬元或以下的一手私樓註冊量有約1,910宗，預料全年總數達4200宗，創5年新高﹗

至於近期新盤屢現撻訂，相信基於部份樓盤樓花期長，當投資者擔心樓價轉向，策略自然轉趨保守，甚至入巿後撻訂，不過按本月一手成交逾千宗計算，相對之下，撻訂比例未算太高，若然巿況逆轉，部份細單位較集中的地區，不排除發展商會進一步在訂價上提升競爭力，貼二手開價成主流。