港樓市陷入嚴冬 購買力候機釋放

近月本港物業市場進入嚴冬，上月更創下一個頗為嚇人的記錄，根據土地註冊處資料顯示，2016年1月份整體物業註冊量合共僅錄3,123宗，按月大跌逾4成，較2008年11月金融海嘯爆發後的3,786宗低位更低，創自1991年有紀錄以來新低﹗一手新盤首月註冊宗數急跌，按月下挫近8成至僅451宗，創自2013年7月後的30個月新低。二手住宅物業方面，亦只錄得1,658宗，按月跌約16%，不但創自1996年有紀錄以來最少，並已連續3個月低於2,000宗水平﹗

住宅交投冰封，並非沒有供應所致，而是現時市場由買家主導，購買力只追逐「筍盤」。值得留意的是，上述數字仍未反映最新市況，鑑於1月份環球金融市場動盪，發展商按兵不動，月內僅推售少量全新盤，且大多貨尾項目並沒有調整定價，料反映當時市況的2月一手註冊數字將進一步下跌。反觀二手方面，業主已陸續軟化減價，購買力聚焦二手，近月二手交投有所起色，惟料2月份二手住宅註冊量仍不足2,000宗。

另一邊廂，上期本欄已提及，截至去年第4季為止，未來3至4年一手私人供應高達87,000個單位，並創2004年第3季有紀錄以來新高。當中，熟地更攀升至2.8萬伙的紀錄最多，而其佔87,000伙新供應約32%，亦為紀錄最高。隨著熟地單位顯著增加，而未來息率勢調升之下，料發展商將加快施工及盡快推出市場發售。

最大問題是，市場購買力看似殆盡，想賣也賣不了。然而，若有留意近日有關位於啟德資助房屋的新聞，不難發現購買力仍在﹗去年12月初，該屋苑參考同區二手價，再以8折定價。而至1月尾該屋苑截止認購，共錄12,680份申請，超額認購約36.5倍﹗反映當價錢降至若干水平，便可吸引準買家重新出撃。

相信發展商亦洞悉市場，深明要單位熱賣，必須在定價上作出取捨。在目前經濟及樓市氣氛轉差之下，二手業主已率先降價求售，新盤市場要於農曆新年後重奪準買家目光，定價或需比二手更優惠。