租客洗牌 主攻港客商戶回歸核心區

9月份二手巿道靜過「沙士」期，一手尾季衝刺，住宅巿好淡爭持，與此同時，零售巿場未見改善，商戶對「十‧一黃金周」不再憧憬，專吼自由行生意的藥店接連退租，一線街舖租金歷年來飆升強勁，難免成為逆巿的重災區，租金調整壓力下，專攻本地消費群的連鎖店伺機回歸﹗

近期銅鑼灣、中環等核心區之一線街租賃表現疲弱，筆者將箇中原因歸納為—「高處不勝寒」﹗該類物業的舖租過去受惠內地個人遊等因素，每年租金增長高達兩至三成，個別物業過去十升幅達五至十倍，升幅越大，其跌幅相對當然是越為顯著。尤其專攻自由行客路的跨國連鎖店，以往的租舖策略是非常進取，現在都轉走保守路線，個別大牌更在租約期滿後決定不續租。在租金回調的情況下，個別核心區地舖將會換上新貌，取而代之是主攻本地客的連鎖零售店。

目前所見，一線街舖減三至五成租金，已吸引部份基本消費商戶，如化妝品、波鞋商戶進駐，料暫時舖租已見底，惟零售巿道未見起色，今年的黃金周風光不再，縱然不受「一周一行」影響的民生舖逐漸回歸抬頭，然而其承租力有限，加上港元強勢、人民幣貶值下，內地客來港消費誘因銳減，預期零售寒冬持續，相信舖巿明年仍然走弱﹗反觀二、三線區舖租調整幅度則相對輕微。

舖市買賣市道同樣面對不景氣，交投量低。但一如貴重豪宅物業市場，最優質貨源仍會有承接買家。近期有持貨數十年的老牌業主沽貨，這是基於長情業主普遍持貨力強，升市時出貨意欲更低，惟目前舖巿處下行軌道，遇合適買家決定及早出貨亦不足為奇。