加息除陰霾 樓市前景趨明朗

2015年即將過去，樓市繼續受全港市民所關注，期間發生不少大事，本欄將評點各大事對本港樓市的影響，溫故知新，為2016年樓市作好準備。執筆之時，美國聯儲局正進行議息會議，預料會後將宣佈近十年來首次加息。加息陰霾籠罩本港樓市已久，是二手交投冰封的成因之一，一手則由發展商提供的各種優惠及靈活多變的按揭計劃而免於冰封。市場正觀望首次加息會為樓市帶來怎樣的衝擊，本欄預料加息步伐將緩慢，首次加息料將掃清不明朗因素，有助二手交投從低谷反彈。

今年住宅交投進一步轉弱的另一原因是金管局於年初收緊按揭，以針對當時細價樓不斷升溫，措施包括將700萬元以下自用物業按揭上限降至6成。此舉將「上車」門檻提升，頓時冰封交投。這亦令發展商變招，以靈活多變的按揭計劃協助「上車客」入市。

加息預期，配合年中股災及8月份人民幣突然貶值，促使樓價調整。差估署公布10月樓價指數報302.6，按月下跌約1.1%，乃自去年3月以來首現跌幅﹗供應持續上升，經濟增長正在放緩，本港按息亦料將上升，3大因素均趨向負面，惟預期美國加息步伐緩慢，樓價未虞出現恐慌性急挫。與此同時，租金亦步亦趨地回落，「供平過租」的情況料將逆轉。

另外，政府今年有不少關於公營房屋的政策，年初施政報告提出「綠表置居先導計劃」，將新建公屋售予綠表人士，料最快將於2016年中預售約860伙。年中則有市建局宣佈將約7成煥然壹居單位改作資助房屋出售，定價為市價8折，料即將接受申請。其後，為活化資助房屋流轉，按揭證券公司今年9月啟動「補價易貸款保險計劃」，協助50歲或以上的資助房屋業主繳付補地價，使其名下物業可在公開市場自由出租或出售。

然而，公營房屋曾出現「雷聲大，雨點小」的情況，去年底復售的新居屋於今年5月中開始揀樓，當時錄破紀錄的逾13萬人爭相認購申請，但不少申請者臨陣缺席，首批2,160伙至8月份方告售罄。

美聯早前舉辦「2015年香港十大地產新聞選舉」，結果發現「金管局收緊按揭」以逾3成大比數榮登榜首。第二位是「二手樓價跌勢初現」，第三位是「舖巿現退租潮」。結果反映金管局年初再出招收緊樓按比率，提升了首次置業門檻，對社會民生造成深遠影響，難怪成為本年度最受關注議題。