大方向正確，小方向失誤

最近有一些在6、7年前入伙的樓盤單位出售，有一個很奇怪現象，就是現在賣出價與當日買入價差不多。有人替那些當時買了新樓的人不值，因為如果買二手樓，大多數有六至八成升幅，如果買工商物業，尤其是舖位，升幅更加驚人。其實沒有什麼值與不值，投資隨時都會出現失誤，而當時買新樓盤的人可以說是「大方向正確，小方向失誤」，如果可以從中汲取教訓，對日後投資有相當大幫助。

或者會有人覺得奇怪，為何當時買樓的人不買二手，而是買溢價甚高的新樓？我相信物業代理應該記首功，由於地產商的佣金高，他們會極力推薦客戶買新樓。其次是方便，買新樓就是買張圖紙，又不需要即時付款，付首期後，美其名已經是業主。但如果買二手樓，又要即時搵銀行做按揭，還要通過那些壓力測試，隨時有機會不獲得批核而要放棄訂金。至於溢價，新樓與二手樓的建築面積實用率不同，很難估計到溢價有多少。在種種因素下，令到那些買樓的人失誤，不過，情況又會因環境而有改變。

友人問我，現在買樓的人又會不會出現「大方向正確，小方向失誤」的問題？我認為絕對有可能，最大機會就是去年以高價買入二手價的人，所謂高價，就是較同區新樓盤售價還要高。當時，物業代理稱之為「新常態」，我卻認為是「不正常態」。一般來說，新樓應該比二手樓最少有兩成以上的價格差別，以新樓價錢買二手樓，即是多付了兩成溢價，當樓價升兩成，買新樓有錢賺，買二手樓的人就好似6、7年前買新樓一樣「得個桔」。倘若樓價下跌兩成，買新樓的人打和，買二手樓的人就要蝕本，所以，即使投資大方向正確，亦不在小方向失誤，否則，比投資失誤還要傷心。