資助房屋吸引力漸減 購買力回流私樓市場

本港樓市連續兩個長假期週末交投持續回暖，一、二手互相搶佔購買力。上週末至本週一清明節3天假期，新盤市場錄得約280伙成交，較前週4天假期的約160宗急增約7成半。與此同時，位於啟德的資助出售房屋項目於長假期最後一日突然宣佈提早開售，惟定價不變，只是按原價降低市值折扣率，項目最新折扣率僅為86%，日後業主補地價為14%的市價差額。由於沒有推出更多優惠，項目首日銷情淡靜，首批有68組合資格申請者，約72%未有出席或放棄買樓，全日僅售出19伙，反映在買家市場下，準買家擇「筍」而噬。

啟德項目於今年1月接受申請時，仍錄得超額申請約36.5倍，可是今次項目滯銷，令人關注上月截止申請的新居屋及綠怡雅苑的銷情，雖然錄得逾13倍的超額申請，但項目定價並沒有改變，同樣只是改變折扣率。由於其定價分別參考去年9月及12月的同區私樓樓價，而據美聯「樓價走勢圖」顯示，截至3月底，本港二手樓價從去年8月高位回落約12.2%。在樓價跌勢持續下，新居屋折扣變相減少，相信吸引力亦因而下降。

事實上，樓價回落及零售消費市道疲弱亦是令買家卻步的原因。據政府統計處資料顯示，2月份本港零售業銷貨額按年急跌約20.6%，連跌12個月，並為1999年1月份以來最大單月跌幅。即使合併今年1月及2月計算，按年亦跌約13.6%，對於零售市道每況愈下，反映本港經濟有下行跡象。

另一邊廂，據差餉物業估價署預測，今明兩年私樓落成量合共約有36,100伙，比2014及15年的約27,000伙急升約34%。於今明兩年的落成量中，本欄估計近7成單位仍未售出或未發售。縱使現時新盤銷情有所回暖，但每月銷量仍未重上千宗水平，若未來發展商定價強硬，預計貨尾數目將反覆向上，屆時發展商或需推出更多優惠吸引準買家入市。

現時物業市場是由買家主導，二手私樓樓價回落，若新居屋及資助出售房屋項目於將來不調整定價，兩者與私樓之間的價格差距將進一步收窄，預計將有更多準買家轉投一、二手私人市場。